Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации.

  • Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть.

А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине.

Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец.
Важно До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10.

Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком подводные камни

Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.

  • Сроки действия бумаги.
  • Сведения о зарегистрированных в квартире.
  • Кем оплачиваются издержки.
  • Время регистрации основного договора купли-продажи.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств. Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка.

Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.
И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.

То есть, заключив предварительный договор, одна из сторон не считает необходимым соблюдать его условия, считая, что никаких серьезных последствий для нее в результате этого не наступит.

Однако, в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ в случае безосновательного уклонения от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд. И чаще всего суды подобные иски удовлетворяют.

Гражданского кодекса прямо говорится, что право собственность на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества, поскольку предварительный договор является лишь основанием для заключения основного договора купли-продажи.

Поэтому заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья или найти другого добросовестного инвестора (застройщика), который работает в соответствии с действующим законом, предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, зарегистрировав его в Управлении Федеральной регистрационной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, решать, конечно, вам.

Если вы решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вы должны предусмотреть в нем все условия, по которым будет в будущем заключен основной договор купли-продажи.

Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи(!) в обеспечение его исполнения.

Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.

В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору, на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями. То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы.

На практике часто получается так, что покупатели недвижимости в строящемся доме, не имея возможности в установленный срок заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности обращаются в суд.

Однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым.

В некоторых случаях суды признают право собственности покупателя на основании предварительного договора купли – продажи, объектом которых является объект незавершенного строительства, и, как правило, в тех случаях, когда по предварительному договору было выполнено большинство существенных условий, предусмотренных для основного договора, в частности произведена полная оплата стоимости приобретаемого жилья. Связано это с многочисленными нарушениями сроков завершения строительства; особенно актуально такое положение для Московской области.

ГК РФ.

Образец предварительного договора.

Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.

Четыре основных проблемы заключения предварительного договора купли-продажи дома

Первая проблема заключается в том, что подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из сторон договора ждет от него слишком многого.

Рассмотрим распространенный пример. Стороны заключают предварительный договор и включают в него пункт о внесении задатка. Покупатель передает продавцу задаток и… тут могут начаться проблемы.

Дело в том, что передача задатка по предварительному договору законом не предусмотрена.

Источник: http://pravogarant23.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-podvodnye-kamni/

Назначение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

Ввиду востребованности жилья и активности населения в рамках торговых отношений купли/продажи, увеличивается спрос на юридические консультации в сфере недвижимости. Требуется это для исключения рисков связанных с мошенническими действиями. В первую очередь, граждан интересует вопрос оформления договоров отчуждения имущества.

В этой статье рассмотрим один из способов застраховать своё имущество и сбережения от потери, с помощью предварительного договора купли/продажи.

Первоочередное оформление сделки принято считать проектом будущего базового договора, которое участники намереваются оформить при покупке выбранного вида недвижимости.

Данное соглашение не подразумевает передачи права собственности, а лишь обяжет участников оформить обязательный, базовый договор, а также соблюдать требуемые условия, т. е. не отступать от ранее оговоренных критериев сделки (срок договора, общей стоимости сделки и суммы задатка и т.д.).

Этот вид соглашения распространён в практике агентств недвижимости, риэлтеров, застройщиков на правах долевого участия в строительстве. Необходимо уточнить что, несмотря на такое широкое распространение, первоочерёдное соглашение купли/продажи недвижимости имеет «подводные камни», а судебная практика разноречива.

Свободное время для..

В период между оформлением предварительного и базового соглашений ведётся подготовка к основной сделке.

  1. У продавца появляется время для выписки из квартиры всех прописанных жильцов. И для оплаты коммунальных долгов, если такие имеются.
  2. У покупателя остается время для сбора недостающей суммы.
  3. Юридическая служба посредник-проверяет правомерность сделки, отсутствие арестов и ограничений, наложенных на квартиру или земельный участок. Подготавливаются документы для регистрации в государственных органах.

документа

Первоочередное соглашение должно соответствовать форме основного соглашения, единственное отличие в том, что нет необходимости регистрировать его в госучреждениях. Регулируется сделка статьёй 429 ГК РФ.

Как и в любом договоре, в документе необходимо присутствие:

  • паспортных данных: Ф. И. О., место прописки и проживания. Контактные данные для связи;
  • суть сделки ― этот раздел требует конкретики. Приобретается квартира или земельный участок, место его нахождения;
  • существенные условия предварительного соглашения;
  • перечень прав и обязанностей сторон;
  • дату заключения базового документа;
  • список финансовых трат по ведению сделки с указанием, какая сторона принимает на себя обязательства по их оплате;
  • условия расторжения контракта.

Только уполномоченные лица имеют право заключать сделку, т. е. граждане, которые обладают правом собственности или действуют на правах доверенности. Юридическая служба или агентство недвижимости должны проверить право устанавливающие документы на подлинность, прежде чем стороны подпишут соглашение.

Отсутствие при оформлении первоочередного документа, хотя бы одного из участников сделки, приведёт к ничтожности документа.

сущность соглашения предполагается в обязанности участников купли/продажи оформить базовое соглашения, которое подтвердит переход прав собственности в отношении недвижимости, в указанные сроки и за оговоренную денежную сумму.

Справка! Для того, что бы в дальнейшем не пришлось заключать дополнительных соглашений к договору, следует наиболее чётко указать данные объекта: адрес, кадастровый номер, этажность здания, общую и жилую площадь и т.д.

Обязательно ссылайтесь в договоре на правоустанавливающие документы, указав серийный номер, дату выдачи, а также организацию, которая выписала данный документ. Он послужит приложением к основному соглашению.

Задаток или аванс?

По сути, первоочередной документ считается безвозмездным, поскольку в нём не предусмотрено получение финансовых благ, а лишь прописываются условия заключения основного договора.

Документ в требования которого включена обязанность покупателя оплатить часть стоимости квартиры до оформления базовой документации, с юридической точки зрения считается сделкой купли/продажи с существенным условием об частичной оплате.

Однако, практика показывает, что граждане оплачивают примерно 10% от общей суммы уже на стадии предварительного договора. Судебные инстанции неоднозначно трактуют эти действия, поскольку ст. 380 ГК РФ гласит о безвозмездности данного типа соглашений. Соответственно назначение задатка недействительно.

Другое мнение судей в пользу задатка. Начальное соглашение с внесением части суммы считается смешанным соглашением, к которому применимы положения о задатке.

Но поскольку судебные инстанции настолько двойственные в решениях, стоит воздержаться от внесения требований о задатке в документ. Проконсультируйтесь с юристами во избежание судебных трений.

А если…?!

Для того чтобы договор купли/продажи будь то основной, или предварительный был признан действительным и не возникало: «А если…?!», ознакомьтесь с простыми правилами.

Продавец-собственник жилья. Если на момент совершения сделки на руках у продавца нет оригиналов документов удостоверяющих собственность на имущество, то сделка не правомерна.

  1. Предварительный договор определяет окончательную стоимость отчуждаемого имущества, которая не подлежит изменению.
  2. Не описано существенное условие (описание объекта, стоимость и срок оформления базового контракта) ― нет договора.
  3. Полный расчет по начальному соглашению расценивается как необоснованное обогащение. Если базовый контракт не составлен, а стоимость оплачена полностью, покупатель имеет право потребовать возврата суммы.
  4. Предварительный договор купли/продажи не передает прав собственности на приобретаемое имущество, а лишь обяжет к оформлению базового контракта.
  5. При резком увеличение стоимости жилья на рынке недвижимости, которую нельзя было предугадать заранее, можно разорвать договорные отношения через судебные инстанции.
  6. Закрепление за покупателем и продавцом в предварительном договоре обязанностей по невыполнению условий соглашения, обеспечит дополнительную защиту обеим сторонам. Ведь несмотря на все разнообразие форм и области применения начального договора, судебная практика остается спорной в принятии решений, а толкование закона неоднозначно.

Предварительный договор купли/продажи квартиры теряет правовую силу, при условии не оформления базового документа в оговоренный срок, и стороны не предъявили друг другу предложения об оформлении основного договора.

Источник: http://FinansKrug.ru/pravo/predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodagi.html

Предварительный договор купли-продажи дома. Подводные камни

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни
Предварительный договор купли-продажи дома. Подводные камни.

Предварительный договор купли-продажи дома заключается тогда, когда по каким-либо причинам стороны не могут непосредственно заключить договор купли-продажи.

Такая ситуация может возникнуть, к примеру, если у покупателя нет в наличии всей требуемой суммы, или у продавца не готовы все необходимые документы (не прошла процедура вступления в наследство, не получено на руки судебное решение и т.п.).

Несомненным плюсом заключением предварительного договора купли-продажи дома становится то, что и покупатель и продавец в будущем получают возможность заключить договор купли-продажи конкретного дома по понятной стоимости.

Однако, несмотря на достаточную распространенность  сегодня практики заключения предварительных договоров, далеко не все представляют себе его суть и зачастую не уделяют такому договору должного внимания. Это в итоге может привести к неприятным последствиям.

Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?

Чтобы правильно оценить возможные риски, следует, прежде всего, иметь представление о том, что из себя представляет предварительный договор и в какой форме его нужно составлять.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор обязует стороны заключить в будущем договор  передачи имущественных прав, оказания услуг или выполнения работ. То есть в нашем случае договор накладывает на стороны обязательство по заключению в будущем сделки с конкретным объектом недвижимости по заранее оговоренной цене.

Для того чтобы впоследствии договор считался действительным, следует тщательно придерживаться установленной законом формы составления договора согласно п.2 ст. 429 ГК РФ.

Образец предварительного договора.

Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.

Как избежать проблем

Самое важное – это строго придерживаться формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все документы, на основании которых продавец владеет домом.

Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических. В том случае, если одна из сторон действует по доверенности, следует указать ее реквизиты и убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение сделки купли-продажи.

Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица, заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.

И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам достичь поставленных целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.

Источник: https://terres.ru/articles/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-podvodnye-kamni

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2.
Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1.

При развитии событий таким образом, что продавец отказывается от возвращения задатка либо рассматривает выдвинутые покупателем требования недействительными, решение спора возможно лишь при обращении в судебные инстанции.

Для этого потребуется составление письменно претензии, которая в последующем адресуется должнику.

Данный этап считается наиболее важным и ответственным, поскольку здесь необходимо пострадавшей стороне (либо ее представителю) грамотно изложить требования , указать правовые последствия, которые навлечет на себя должное лицо при направлении дела для рассмотрения в суд.

Составить исковое заявление, которое в последующем перенаправляется в суд по месту пребывания ответчика.

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г.

Соответственно по закону денежные средства остаются у продавцов.

Важно! К документу прикладывают расписку о получении средств в денежном эквиваленте, написанную от руки продавца (собственника квартиры) со всеми данными с паспорта, подписью и датой. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно тут.

Предварительный договор купли-продажи квартиры составляют по нескольким этапам по образцу.

1 этап. Пишется шапка.

Название, город, район, дата составления бумаги.
Число ставится в день подписания документа продавцом и покупателем.

2 этап. Данные каждой стороны.

Здесь прописываются ФИО каждой стороны, т.е. продавца и покупателя.

В договоре должно быть:

  1. описание недвижимости (адрес квартиры, площадь, этажность);
  2. сумма сделки;
  3. срок и сумма авансового платежа;
  4. условия возврата и невозврата предварительного платежа.
  • Скачать бланк договора аванса при покупке квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Если выяснится, что сделка не может быть совершена, например, из-за того, что с продавцом судятся наследники, в предварительном договоре лучше указать, что продавец должен вернуть покупателю аванс в полном размере в течение трех дней с момента обнаружения этих обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки.

Чем детальней будет прописан будущая сделка, тем лучше.

Выполняются и условия банка по формированию первоначального взноса по ипотечному кредиту либо его части.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются те же лица, что и в ДКП квартиры. В документе указываются все реквизиты сторон, а также ставятся их личные подписи.

Если договор оформляет доверенное лицо, то также прописываются все его персональные данные и дается ссылка на номер доверенности. Если берется кредит, то одной из сторон по договору может выступить и банк, который уже письменно подтвердил свою готовность профинансировать сделку.

Отличительные особенности ПДКП

Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом.

  • Важно В 2.1.7 пишутся сроки действия.
  • 1.8 говорит о прописанных и не прописанных гражданах в квартире.
  • 1.9. о том, кто оплачивает расходы по сделке. Обычно это покупатель.

Шаг 6. Прописываются неизменные пункты под номером 3, тут же срок исполнения и заключительные приложения под номером 4.

Шаг 7. Договор подписывается сторонами.

Участники сделки расписываются (указывается фамилия и инициалы).

Источник: http://north-lawyer.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-podvodnye-kamni/

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) — Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной».

Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Важно Также их данные с паспорта и прописка.

Важно! Если согласно свидетельству или выписки из ЕГРП владельцев несколько, то они все обязательно указываются в договоре и явится по соглашению на продажу всем составом, в худшем случае есть риски, что даже передачу задатка признают недействительной.

Есть вариант написать доверенность на одного из владельцев, если собственность является долевой, а при совместном владении получить нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Согласие от нотариуса потребуется также если квартира покупалась одним из супругов, но они уже состояли в браке.

З этап.

Неизменные пункты о намерениях участников сделки. Т.е. о последующем заключении основного договора в Росреестре.

Этап 4. Предмет сделки.

  1. Данные об объекте недвижимости.

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Если вы решили продать или приобрести недвижимое имущество (квартиру, дачу, жилой дом, земельный участок), перед вами обязательно встанет вопрос: как закрепить ваши намерения и обезопасить себя от недобросовестности другой стороны, получить гарантию того, что основной договор купли-продажи будет заключен в установленный срок и с соблюдением оговоренных сторонами на этапе переговоров, условиях. Сегодня для заключения договора недостаточно просто ударить по рукам.
Поэтому для подтверждения реальности своих намерений стороны вынуждены заключать письменный договор или соглашение.

Можно ли обойтись без составления отдельных договоров и как это сделать?

Этот документ является, по сути, упрощенной версией договора.
В расписке или соглашении о задатке или авансе обязательно указывается, что денежная сумма передается в счет выполнения конкретного обязательства. Расписка составляется в простой письменной форме, но может быть заверена у нотариуса.

Без оформления предварительного договора не обходится не одна сделка купли-продажи с передачей задатка, аванса и участием банка.

Какими знаниями необходимо обладать перед тем, как его заключать? Как оказалось, все эти вопросы совсем не такие уж и простые, как может показаться с первого раза. Об этом свидетельствует также и судебная практика.

Что из себя представляет предварительный договор

Как продавец, так и тот, кто хочет приобрести недвижимость, для того, чтобы заручиться гарантиями о том, что определенная цена останется неизменной, о форме оплаты, а также сроках, в которые сделка должна быть заключена, нередко соглашаются на предварительный договор, по заключении которого продавец, как правило, снимает с продажи свою недвижимость, а покупателю остается только подготовить необходимую сумму для приобретения данной жилплощади.

Рассматриваемый тип договора очень часто «предлагают» своим клиентам и риелторы.

Таким образом, задаток — это мера соблюдения ответственности обеих сторон.

Задаток — древнейшая форма обеспечения и подтверждения исполнения установленных обязательств, которая была известна поколениям древних римлян и прогрессирующими темпами используется в нынешнее время.

В те времена люди верили друг другу на слово, сегодня же письменное подтверждение передачи денежной суммы является обязательным элементом осуществления многочисленных манипуляций с недвижимостью.

Сумма

В настоящий момент правовыми актами и директивами не определен уровень (значение) общего для каждого размера задатка.

Когда платят больше? При максимальной заинтересованности покупателя в жилье шанс получения достойного задатка резко поднимается.

Образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (авансом)

В документе требуется указать:

  1. Стоимость продажи жилья и цену предоплаты, и когда покупатель обязуется оплатить эти суммы. Часто аванс передается на подписании самого документа, а оставшаяся часть непосредственно на самой сделке, т.е. на подписании основного договора купли-продажи.
  2. Всех граждан, которые живут на одной жилплощади с продавцом (их ФИО и данные с паспорта).
  3. Если собственник не проживает на продаваемой территории, тогда нужно указать его прописку, а еще лучше фактический адрес.
  4. Написать о том, что квартира гарантировано ни под арестом, ни в залоге и ни собственности третьих лиц.
  5. Любой документ имеет сроки действия, то же относится и к предварительному договору.
  6. Порядок оплаты.

Что касается судебной практики, то в этих вопросах она неоднозначна.

Таким образом, по заключению Верховного суда, задаток считается гарантией того, что предварительный договор — это вполне состоятельная процедура. Что же касается арбитражного суда, тот он занимает совсем иную позицию.

Как следствие – судебная практика очень неоднозначна и разнонаправлена.

Благодаря чему не всякий раз у покупателя появлялась возможность «прикарманить» внесенную часть денег в умноженном размере, в случае отказа второй стороны от исполнения своих обязательств, прописанных в предварительном договоре, другими словами, при срыве сделки.

В соответствии с внесенными изменениями в ГК РФ, которые начали действовать с 1 июня 2015 года, предварительный задаток, сумма которого указывается в предварительном договоре стал считаться абсолютно законным (ст.380 п.4 Федерального закона № 42 – Ф3).

Этим документом регламентируются основные условия будущей сделки, передача аванса или задатка, а также сроки продажи квартиры.

Из этой статьи вы узнаете о том, кем и с какой целью заключается предварительный договор купли-продажи. А также о том, как правильно оформить внесение задатка или аванса.

  • Когда и кем составляется предварительный договор?
  • Отличительные особенности ПДКП
  • В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?
  • Оформление аванса
  • Оформление задатка
  • Можно ли обойтись без составления отдельных договоров и как это сделать?

Когда и кем составляется предварительный договор?

Договор составляется по инициативе одной из сторон (продавца или покупателя).

Если граждани обратился в нотариальную контору для оформления соглашения о внесении задатка, нотариус обязан провести тщательную и корректную проверку самостоятельно.

Денежная сумма передается исключительно после получения правильно оформленных и заверенных документов.

Деньги разрешается хранить в соответствующей банковской ячейке либо в риелторском агентстве.

В таком случае встает вопрос о дополнительных расходах, однако при обороте крупной суммы, требуется подстраховаться, поскольку задаток — всегда лакомый кусок для мошенника.

Нецелесообразность внесения задатка наблюдается в следующих ситуациях:

  1. При слишком длительном сроке на заключение сделки, поскольку возрастает вероятность изменений в стоимости жилья.

Источник: http://yurist-don.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-podvodnye-kamni/

Юрист Шереметьев
Добавить комментарий